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二手房有价无市,看房者观望情绪变浓

文章来源: 发表时间:2019-10-24 03:54

今年7月24日,苏州发布楼市新政,对政策最为敏感的二手房市场应势而下。某研究院数据显示,9月苏州二手房成交量为6600套左右,环比下降20.7%,同比下降18.4%。而2019年上半年,苏州二手房成交量一直处于历史高位。   受冲击较为严重的还有面临入市的 地王 项目。诞生于2016年苏州土拍热潮的高价 地王 ,正迎来第一批项目的入市,根据苏州当前的限涨令,这批 地王 项目亏损几乎已是必然。 第二波地王项目能否盈利,则要看政府愿不愿意松动价格限制。 上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者分析表示。   楼市的急转直下,影响的不仅是购房者的预期,还有开发商的拿地热情。政策严控下的苏州土地市场上,高溢价土地已难见身影,底价、低溢价成交将成为常态。   9月27日苏州出让的7宗涉宅地块中,6宗地块底价成交,1宗地块溢价率11.7%;9月18日8宗涉宅地块拍卖中,1宗地块流拍,4宗底价成交,3宗低溢价成交。而且,地块竞得者以地方国企居多,这与之前苏州土地市场上民企为主的厮杀场面大不相同,而民企的拿地热情往往更能代表当地土地市场的活跃度。   无疑,土地市场作为楼市风向标,其降温将影响市场各方主体对于未来市场的预期,并进一步传导到楼市。随着楼市销量的持续低迷,房价回调也只是一个时间的问题。   政策的调控高压之下,从火热到退烧的苏州楼市样本,给炒房者及盲目拿高价地的开发商们,敲响了一记警钟。   地市降温 楼市萎缩   在传统楼市地市的销售旺季,曾经的房价 四小龙 苏州却走出了冷清的市场行情。   9月27日,苏州主城区有7幅涉宅地块入市交易,主要位于相城区及吴中区,有2宗商住地块、5宗住宅地块,总出让面积36.33万平方米,总建筑面积74.99万平方米,总起价93.3亿元。最终,7宗地成交总价为94.3亿元,仅一宗地块达到溢价,拿地企业包括星河地产、美的、吴中地产、相城城建、相城交建、漕湖置地、苏州高铁新城经济有限公司等7家企业,后4家均为地方国企。   溢价率最高的是位于吴中木渎的一宗地块,经过7轮竞价,由星河地产以9.95亿元竞得,楼面价15380元/平方米,溢价率11.17%。该地块成交价超过了地块设定的 竣工预售许可调整价 9.91亿元,突破现房销售临界点,后期地块内建筑产品须现房入市销售。但后续被曝出是 操作失误 导致。   据苏州房企人士透露,当日土拍现场,大多数地块仅有1家房企报名,这就代表着几乎没有竞争加价的可能。 大家举牌不像以前那样热情了,整个拍卖过程中,都在等倒计时读结果,毫无悬念。   9月18日,苏州市有8宗经营性用地进入限时竞价阶段,均采取限地价、限房价的出让方式。最终,4宗地底价成交,最高的一宗地块溢价10.69%,一宗仅一家报名参拍的地块流拍。成交的7宗地块最终收金104.82亿元,其中有4宗均被地方国企竞得,新希望地产、金辉地产、上海嘉兆亦各有所获。   地价高是流拍主要原因。土地溢价率走低,但是起拍价较高,房价又不能涨,房企在衡量后觉得项目盈利性不佳。若不是有地方国企兜底,说不定也会流拍。 前述苏州房企人士透露。   土地市场降温的背后,是开发商对苏州楼市后市的谨慎预期。这也是苏州楼市调控政策发力的结果。7月24日,苏州调控政策再度升级,在提高限购门槛、扩大限售范围的同时,将住宅用地竞买保证金的区间调整为30%~50%,并鼓励实行 限房价、限地价 。卢文曦认为,保证金的提高,对于一些通过马甲公司操作土拍的行为,有打击性,有利于土地市场回归理性。同时, 现房销售 依旧是开发商避之不及的一道坎。   事实上, 7 24新政 的影响正在逐渐释放,土地市场降温的同时,楼市亦明显降温。经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧。   一方面,商品房供应量下降。9月,苏州新增商品住宅供应面积70万平方米,环比下降23%,同比下降53%。另一方面,成交量也在明显萎缩。9月,某研究院监测的13个城市二手房成交量为6.7万套,环比下降7.3%,同比增长6.6%,其中苏州二手房成交量环比下降20.7%,同比下降18.4%,降幅最大。8月份,苏州新房市场成交69万平方米,环比下降31%,月度成交数据首现大幅回落;二手住宅成交86万平方米,环比减少19%。